Kako so upravljane večstanovanjske stavbe?

Pogovor o | 08.11.2023, 18:20 Andrej Šinko

V večstanovanjskih stavbah živi več kot 30 odstotkov prebivalcev Slovenije, ki se pogosto soočajo s slabo vzdrževanimi objekti, kar pa med lastniki sproža precej nejevolje. Nekateri za stanje krivijo upravnike, a je pogosto krivda tudi na strani etažnih lastnikov. O omenjenem smo spregovorili v oddaji Pogovor o.

Katerega upravnika izbrati

Etažni lastniki se pogosto soočajo z vprašanji, katerega upravnika izbrati, kako doseči boljše vzdrževanje in upravljanje stavbe, kako povezati različne želje etažnih lastnikov z namenom boljše bivanjske izkušnje ter kako dobiti najboljše storitve za sorazmerno ugodno ceno. To pogosto ni lahko, po besedah sodelujočih v oddaji, pa je za dobro upravljanje večstanovanjskih objektov pomembna tudi aktivna vloga etažnih lastnikov. »Iz odgovornosti do zasebne lastnine izhaja, da je še vedno to v največji možni meri odvisno od etažnih lastnikov. Upravnik je lahko še boljši in če se oni med seboj ne uskladijo, če niso aktivni, bo zelo težko stavba kvalitetno upravljana in vzdrževana,« je dejal direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS Boštjan Udovič.

Upravniki lahko izkoriščajo svoj položaj

Za izvajanje storitve upravljanja ni potrebno izpolnjevati posebnih pogojev, zato je praktično nemogoče zagotavljati kakovost, oziroma preprečiti upravljanje subjektom, ki ne izpolnjujejo kriterija strokovnosti, čeprav naj bi bil po besedah Udoviča takšnih upravnikov malo. A predstavnik Združenja etažnih lastnikov Slovenije Iko Mirko Mayr meni, da obstajajo možnosti, da posamezni operativni upravniki izkoriščajo svoj položaj, zlasti če so lastniki zelo razdeljeni, ali pa se ne vključujejo v upravljanje. »Tukaj je velika samovolja, netransparentnost in slabo upravljanje z etažno lastnino, čeprav ima upravnik svoje naloge. Včasih se zgodi, da izkoriščajo etažno lastnino in se dogaja, da dajejo etažne lastnike v drugi red,« je dejal Mayr.

Nadzorni odbori kot svet staršev

Da je to do neke mere mogoče preprečiti, pa meni član nadzornega odbora in etažni lastnik v večstanovanjski soseski Zeleni gozdiček v Komendi Boštjan Belčič, ki pojasnjuje, da je na eni strani nujno nadzorovati upravnika na drugi pa mu s sklepi na zboru etažnih lastnikov jasno začrtati delo. Po besedah Belčiča je sicer osnovna težava že sestaviti nadzorni odbor. »V zvezi z nadzornimi odbori v večstanovanjskih stavbah so moje izkušnje podobne kot s sveti staršev v osnovnih šolah. Najprej vprašanje, ali imamo koga, ki se javi, če ne, določimo prostovoljce. To je prva težava. Ponavadi ta del nikogar ne zanima. To so ljudje, ki so na pol prisiljeni v to zgodbo, in dostikrat jih stvar ne zanima, zato se ne ukvarjajo toliko s temni vprašanji.« Dokler ne pride do situacije, ko je to nujno potrebno, na primer zaradi poplav oziroma drugih večjih težav z objektom. Za ustrezen nadzor in delovanje nato po besedah Belčiča potrebujejo še zelo različna znanja, vse od pravnih do tehničnih, saj lahko le tako vršijo ustrezen nadzor nad upravnikom.

Trk različnih interesov

Zadeva se lahko še dodatno zakomplicira, če ne gre zgolj za večstanovanjski objekt, ampak so v njem še poslovni subjekti, saj lahko pride do trka še bolj različnih interesov. Omenjeni problem je še nekoliko bolj izrazit v mestih, pojasnjuje nekdanji dekan Fakultete za arhitekturo Peter Gabrijelčič in dodaja: »V mestih se ljudje morajo navaditi na to, da je javno življenje na ulici postalo bolj intenzivno, da lokali povzročajo hrup in potrebujejo parkirna mesta. Gre za stalno borbo, tudi za funkcionalni prostor okoli objekta. In tukaj je možen samo razumen dogovor.«

Velik problem je tudi nadzor s strani države, saj ga že nekaj let izvaja zgolj pet stanovanjskih inšpektorjev, katerih pristojnosti so precej omejene, vseskozi pa se ukvarjajo tudi s številnimi pritožbami, ki so izven okvirjev njihovega zakonskega delovanja.