Poskus obdavčitve nepremičnin nedodelan

| 13.02.2025, 14:52 Tanja Dominko

Potem ko je vlada tik pred božičem potrdila predlog izhodišč za obdavčitev premoženja oziroma uvedbo davka na stanovanjske nepremičnine, se je pokazalo, da ima predlog vrsto pomanjkljivosti. Glede na izhodišča bi bila obdavčena vsaka stanovanjska nepremičnina, ki lastniku ne služi za bivanje. Hkrati pa predvidevajo ugodnost znižanja davka v primeru, če se stanovanje, za katerega se davek odmeri, oddaja v najem na podlagi najemne pogodbe in so prejete najemnine kot dohodek prijavljene za odmero dohodnine od oddajanja premoženja v najem. Končna ugotovitev davčnega bremena je sicer odvisna od okoliščin vsakega posameznega primera, po opravljenih izračunih pa bi lahko ugodnost zaradi oddajanja stanovanja v najem v višini 25 odstotkov najemnine celo presegla znesek novega davka na stanovanjske nepremičnine in dodatnega bremena za lastnika sploh ne bi bilo. Kakšen je smisel tega pristopa? Z obdavčitvijo želijo lastnike spodbuditi, da prazne nepremičnine postanejo domovi, tako je na seji poslankam in poslancem dejal premier Robert Golob. Toda predlog po mnenju različnih sogovornikov, ki smo jih gostili v oddaji Pogovor o, ne bi prestal ustavne presoje.

Ko smo predsednika Slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI Marka Novaka vprašali, kaj meni o tem zakonu, je odgovoril, da mu je žal, da jih vlada ni povabila k sodelovanju pri pripravi tega zakona, saj je tako nastalo pravo skrupucalo. Čudi ga, da je vlada ohranila nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, ki je precej zastarel, gre za ostanek nekdanje države iz leta 1984.
»To je bila neka politična kalkulacija, ki s stroko nima nič zveze. Sistem NUSZ je zelo primitiven in je posledica svinčnika in papirja iz leta 1984. Tehnološko smo napredovali, vemo, kje je kakšna hiša, kako velika je, zato je uporaba orodja, ki bazira na svinčniku in papirju danes popolnoma skregano z napredkom. Poleg tega je bil NUSZ leta 2014 na ustavnem sodišču razveljavljen. Ampak četudi je leta 2013 še veljal, je bilo v njem črtanih 80% členov. Torej, v osnovi je bil že toliko v nasprotju s časom, da so morali sproti črtati člene, ki so imeli terminologijo iz SFRJ, iz socializma. In leta 2014, ko je ustavno sodišče razveljavilo ta zakon, je razveljavilo tudi zakon o stavbnih zemljiščih, ki je osnova za NUSZ. Ta ne obstaja več.« Prepričan je, da bi morala to ukiniti in uvesti modernejši davek na nepremičnine. V Slovenskem nepremičninskem združenju ob tem poudarjajo, da imamo v državi za 280 milijard nepremičnega premoženja, od davkov se v proračun nabere le 80 milijonov, kar je premalo.

A izhodišča novega davka so vseeno slaba. Zakaj?
»Neobremenjevanje prve nepremičnine se nam zdi zelo, zelo neprimerno, predvsem zaradi tega, ker imajo lastniki različno vredne nepremičnine, ki predstavljajo njihov dom, od 50 tisoč evrov pa tja do nekaj milijonov. In seveda ni moč pristati na logiko, da bi nekoga, ki je zelo, zelo premožen in živi v hiši za milijon ali več, oprostili plačevanja davka.« Hkrati pa vladni predlog precej bolj obdavči vsako naslednjo stanovanjsko nepremičnino. »Na drugo nepremičnino se plača 30 krat več, kot je danes NUSZ. Konkretno je to 36 krat toliko, če vzamemo kumulativno število. Zagotovo bo to padlo na ustavnem sodišču, ker je nesorazmerna obdavčitev.« 

Tak pomislek navede tudi direktor zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS Boštjan Udovič, ki je sprva poudaril, da je vesel razprave na to temo, a hkrati ocenjuje, da je predlog »že na prvi pogled z več vidikov problematičen. Sam sem kot pravnik vedno poudarjal predvsem verjetnost protiustavnosti. Ne želimo si, da bi sprejeli nek zakon, ki bi šel na koncu spet čez ustavni postopek in bi bil na ustavnem sodišču spet odpravljen in bi spet za deset let zamaknili vse skupaj. Želimo vsi, da bi se ta strokovni dialog nadaljeval, da bi se nekaj naučili iz dosedanjih izkušenj in da bi res pripravili tako rešitev, ki bi bila sprejemljiva in učinkovita. Če so v tem predlogu govorili o približno 600 milijonih pobranih davkov in če ugotovimo, da je nešteto možnosti za izogibanje temu davku, bi na koncu bil ta učinek bistveno nižji. Jasno pa je, da višja kot je davčna stopnja, višja je motivacija za izogibanje. Že sedanji davek na prihodke iz naslova najemnin je za fizične osebe izjemno visok in deluje demotivacijsko. Se pravi, ljudje bodisi ne želijo oddajati stanovanj bodisi jih oddajajo na črno ali pa na sivo in prijavljajo bistveno nižje najemnine. Če bi bil tak davek sprejet, če bi bila taka rešitev sprejeta, verjetno črnega trga kot takega ne bi bilo več, ker bi se reševalo na drugačen način. Bodisi s prenosom lastninske pravice bodisi z nekimi drugimi rešitvami, tudi določene izjeme bi verjetno prišle v zakon.« V nadaljevanju denimo omeni tudi možnost, da bi spremenili namembnost stanovanjske nepremičnine in bi jo preoblikovali v poslovno, češ da jo oddajajo prek platforme za turistični najem. In če je ne bi, davka ne bi bilo.

Oba sogovornika sta ocenila, da je nek davek na nepremičnine preprosto treba uvesti. Po besedah Udoviča smo nekje na eni tretjini davčnih bremen iz premoženja v primerjavi z drugimi državami OECD. Po drugi strani imamo pa predvsem s prispevki bistveno preobremenjene plače. Kar pomeni, da ljudje ne dobijo toliko denarja, kot bi ga lahko in iz tega vidika velja spodbujati, da bi bilo premoženje bolj obremenjeno, plače pa bistveno manj.« Kot dodaja, so sicer pripravljavci ciljali na to, a so se tega lotili pobalinsko, ker so »to vezali, pa so rekli, toliko kot bomo tukaj dobili, bomo tam razbremenili, kar ni primerno.«

Tudi prof. dr. Marjan Hočevar s Fakultete za družbene vede predlog ocenjuje kot slab in ocenjuje, da ne bi spodbudno vplival na naš odnos do prostora, ker »je konfuzen in ni dobro premišljen. Res je, da smo ena redkih evropskih držav, ki nima sodobnega davka na nepremičnine, tako da v vsakem primeru ga je sčasoma treba uvesti. Ampak ta način, kako je vlada zdaj to pripravila, je neprimeren, ni ustrezen, davek bi bil zelo selektiven in bi pravzaprav naredil več škode kot koristi.«