Vprašljivost uvajanja novega davka na nepremičnine v času krize

Komentarji | 16.08.2010, 14:13

Z današnjim dnem se zaključuje javna razprava osnutka zakona o davku na nepremičnine. Namen zakona je zagotoviti celovit, enoten in pravičen sistem obdavčitve nepremičnin ter s tem zagotoviti primeren vir finančnih sredstev za občine. Vprašanje pa je, v kolikšni meri bo ta namen izpolnjen.

Z uveljavitvijo zakona, predvidoma 1. januarja 2011, bodo ukinjeni davek na nepremičnine po Zakonu o davkih, nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč in pristojbina za vzdrževanje gozdnih cest. Po novem zakonu bodo obdavčene vse nepremičnine v Sloveniji, vključno s kmetijskimi zemljišči in drugimi kmetijskimi nepremičninami. Davčna osnova bo določena na podlagi posplošene tržne vrednosti, ki jo s sistemom množičnega vrednotenja nepremičnin izračunava Geodetska uprava Republike Slovenije. Zavezanci za plačilo davka pa bodo vsi lastniki nepremičnin, ki bodo 1. januarja v letu, za katerega se odmerja davek, vpisani v register nepremičnin kot lastniki.

Davek na nepremičnine bo v celoti prihodek občin, ki bodo morale najmanj 10 odstotkov tega vira nameniti gradnji, vzdrževanju in urejanju lokalnih cest, javnih poti, rekreacijskih in drugih javnih površin. Najnižja predvidena davčna stopnja je 0,03 odstotka od 80 odstotkov posplošene tržne vrednosti. Davčna stopnja navzgor ni omejena, višino pa bodo od leta 2012 določale občine same. Seveda pa se bo lahko razlikovala glede na vrsto nepremičnine, kar bo omogočalo uresničevanje nepremičninske in prostorske politike občin. Olajšave za stanovanjske nepremičnine niso predvidene, predvidena pa je oprostitev plačila davka za nepremičnine, ki so javno dobro lokalnega ali državnega pomena, kulturne spomenike, objekte, ki se uporabljajo za verske dejavnosti in nepremičnine v lasti tujih držav in mednarodnih organizacij.

Kljub temu, da naj bi uvedba zakona po prepričanju snovalcev pripeljala do celovitosti, enotnosti in pravičnosti v sistemu obdavčitve nepremičnin, pa po mnenju strokovnjakov in poznavalcev razmer na nepremičninskem trgu vsebuje kar nekaj pomanjkljivosti. Dejstvo, da bo moral lastnik nepremičnine skrbeti za pravilne podatke o lastništvu v registru nepremičnin, je v sodobni informacijski družbi z najrazličnejšimi elektronsko vodenimi evidencami skorajda nesprejemljivo. Problemi se bodo verjetno pojavljali tudi zaradi neomejenosti višine davčne stopnje navzgor. Avtorji predloga sicer pojasnjujejo, da naj davek ne bi bil višji od sedanjega nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, vendar zakon nobeni občini ne preprečuje, da bi davek dvignila na 1 odstotek ali celo več. Tako obstaja velika verjetnost, da se bo višina davka pač prilagajala lokalni politiki, zaradi česar pa že lahko dvomimo v enakopravnost obdavčitve, ki naj bi jo uvajal novi zakon. Tudi sama davčna osnova je lahko vprašljiva – posplošena tržna vrednost je namreč pridobljena z množičnim vrednotenjem nepremičnin, ki ga izvaja Geodetska uprava. Ta bo jeseni začela obveščati lastnike nepremičnin o posplošeni tržni vrednosti, ki ji bodo lastniki lahko ugovarjali in uskladili podatke z Geodetsko upravo. V obdavčitev bodo po osnutku zakona vključena tako imenovana prazna zemljišča in zemljišča s pripadajočimi stavbami oziroma deli stavb. Stopnje obdavčitve za leto 2011 je ministrstvo za finance izračunalo tako, da občine z novim davkom na nepremičnine ne bodo prikrajšane v primerjavi s sedanjimi prilivi iz premoženjskih davkov.

S to metodo se določi vrednost nepremičninam, ki naj bi bile bolj ali manj podobne tržnim vrednostim. Ker pa prenove starejšim nepremičninam dvignejo tržno vrednosti, se bo dvignila tudi davčna osnova in posledično davek. Tako lahko razumemo, da davek pravzaprav zavira vlaganje v prenovo zgradb z namenom zmanjševanja vpliva na okolje.

Sicer pa bo davek najbolj prizadel podjetnike, saj bo za poslovne nepremičnine veljal petkratnik davka na stanovanjske nepremičnine. Na določene probleme opozarja tudi Kmetijsko gospodarska zbornica Slovenije. Med drugim predlagajo, da bi iz obdavčitve izvzeli kmetijska in gozdna zemljišča, gospodarska poslopja in stanovanjske stavbe na kmetijskih gospodarstvih. Poudarjajo, da so kmetijska in gozdna zemljišča že sedaj obdavčena na podlagi katastrskega dohodka, ki se kot dohodek iz kmetijstva upošteva pri dohodnini, zato predlog novega zakona pravzaprav uvaja dvojno obdavčevanje kmetijskih in gozdnih zemljišč. Svoje pripombe in predloge pa med drugim na zbornici povzemajo tudi s predlogom, da bi lahko obdavčitev nepremičnin uredili kar v zakonu o dohodnini.

Kakorkoli že, z novim zakonom prihaja kar veliko sprememb, s katerim se posega neposredno v premoženje državljanov. Avtorji zakona so prepričani, da večina lastnikov nepremičnin večjih sprememb ne bo čutila, a po mnenju nekaterih kritikov puščajo preveč možnosti odločanja lokalnim politikom. To bi lahko ogrozilo tudi socialno stabilnost na nekaterih področjih. Davki so in bodo vedno tarča neodobravanja s strani davkoplačevalcev. Vendar pa je novi davek vsaj v nečem boljši od trenutno veljavnega nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč. Davčna obremenitev pri slednjem namreč nima nobene neposredne povezave z vrednostjo nepremičnine, ki pa jo novi zakon upošteva kot davčno osnovo. Prav pri vrednotenju nepremičnin pa se lahko zastavlja vprašanje o upravičenosti uvajanja novega davka ravno med okrevanjem po izbruhu gospodarske in finančne krize, ko je premoženje nepremičninskega trga verjetno nerealno ocenjeno oz. precenjeno, kar posledično pomeni tudi višjo davčno osnovo pri izračunu davka na nepremičnine.