Idealne hiše ni

Svetovalnica | 13.04.2021, 14:09 Mirjam Judež

V tokratni oddaji smo se na daljavo pogovarjali z energetskim svetovalcem in gradbenikom Bojanom Žnidaršičem iz okoljskega zavoda Vitra Cerknica, ki nam je svetoval, na kaj je treba biti pozoren pred nakupom hiše. Z njim se je pogovarjala Tanja Dominko.

Vzemimo si čas za usklajevanje želja o hiši znotraj družine

»Največja napaka je, da se vzame premalo časa za pripravljalna dela, ko se enkrat odločimo za novogradnjo ali obnovo obstoječe stavbe. Najprej je potrebno narediti projektno nalogo in si zamisliti svojo sanjsko hišo. Uskladiti je treba želje in potrebe znotraj družine, kar je običajno precej težek posel. Usklajene želje so dobro izhodišče za arhitekta, da jim bo narisal hišo, pisano njim na kožo. V tem delu je dobrodošel energetski svetovalec, ki pomaga družini pri odločitvah, jo usmeriti v novogradnjo ali v obnovo.«

Lastniki so investitorji, porinjeni v situacijo, ko se morajo odločati o veliko stvareh, o katerih pa jim primanjkuje znanja. Prisiljeni so se odločati na podlagi nepopolnih, lahko tudi zavajajočih informacij.

Bistvena je priprava

»Obstaja izraz 80/20, ki je sicer bolj znan v ekonomiji, pri gradnji pa ga uporabljam v smislu, da je potrebno 80 % časa posvetiti pripravam, izdelavi načrta, odločanju, iskanju ponudnikov, nadzornikov, samo 20 % časa pa za samo izvedbo. Če so pripravljalna dela kakovostno narejena, izvedba gladko steče.«

Na ogled nepremičnine vsaj dvakrat, ne nasedajte pritiskom prodajalcev

»Pred nakupom je treba preveriti pravno stanje v zemljiški knjigi, kdo je lastnik, so na zemljiški knjigi kakšni zadržki, služnostna pravica? Kako odkriti skrite napake pri nakupu nepremičnine? Realno gledano so te napake skrite zato, ker se investitor ne potrudi, da bi jih odkril. Treba si je vzeti čas. Predlagam, da se gre nepremičnino pogledati dvakrat, trikrat ob različnih časih. Ne pristati na pritisk, ki ga včasih vršijo prodajalci, češ, da je veliko zanimanje, da bo samo še danes taka cena … Ko začne prodajalec s takim argumenti, je treba potegniti ročno zavoro, ker s tem želijo le pospešiti odločitev in prodajo.«

Preglejte vse položnice

»Obratovanje vsake hiše stane: elektrika, ogrevanje, voda, komunala, praznjenje greznice, plačevanje nadomestila stavbnega zemljišča, javna razsvetljava, vse kar finančno obremenjuje tisto parcelo, hišo. Ob pregledu se hitro vidi, če so kje ekstremna odstopanja v stroških obratovanja.«

Če se resno zanimate za nakup stare nepremičnine, vzemite sabo energetskega svetovalca

»Ko jaz kupujem star avto, ga grem vedno kupit z avtomehanikom. Vzemite sabo energetskega svetovalca, da vam pomaga odkriti skrite napake. Pri stavbi vedno začnemo z ovojem: fasada, toplotna izolacija, streha, zadnja plošča. Sem sodijo tudi okna. Šele potem gremo v podrobnosti. Ima ta stavba izolacijo? Koliko je sploh stara? Je potresno varna? Leta 1963 po potresu v Skopju smo v Jugoslaviji sprejeli zakonodajo, ki je zahtevala gradnjo skeletne gradnje: armirano betonske vezi, stebri in plošče.«

Kako biti kritičen do kletnih prostorov?

»Odvisno, ali gre za bivalno ali nebivalno klet. Če je klet nebivalna: garaža, klet, prostor za ozimnico, delavnica, … običajno rečem, naj te ne moti, če je tam vlaga, plesen in če ne vpliva na kakovost bivanja. Sanacija tega je relativno težavna.«

Je hiša toplotno izolirana, je okna res potrebno zamenjati?

»Ko smo pri ovoju, s trkanjem preverimo, če je fasada toplotno izolirana. Takrat zveni votlo. Potem pogledamo okna. V okolici Celja sem imel primer, ko so bili lastniki prepričani, da bodo zamenjali okna. Ko sem prišel pred hišo, sem opazil izjemno lepo vzdrževano hišo in okna. Na leto so porabili 10 m3 drv za ogrevanje, kar je malo. Lastniku sem priporočil, naj oken sploh ne menjajo, ker bo z okni hiša postala bolj zrakotesna. Sicer bodo privarčevali 2, 3 m3 drv, na drugi strani pa se bodo pojavile težave, ker bo hiša neprezračevana, na toplotnih mostovih (hiša je bila brez toplotne izolacije) se bo pojavila plesen, ki je zdaj nimajo in bila sta presrečna, da sem to obrazložil. Priporočam, da pregledate celoten ovoj hiše s termo kamero, da se vidi, kje so toplotni mostovi. Jaz vem, kje jih lahko pričakujem, ampak v praksi sem že našel toplotne mostove, kjer jih sploh ne bi pričakoval. S termo kamero se lahko pogleda tudi ogrevalni sistem, toda pozimi, ko ogrevalni sistem deluje in so zunaj nizke temperature. Tedaj bodo rezultati relevantni.«

Ni idealne hiše. Je pa pomembno, da se kupec seznani s stanjem vseh elementov hiše in se do njih opredeli: ga motijo, ga ne motijo in če ga motijo, da jih ustrezno popravi, zamenja. 

20 let stara hiša na nadmorski višini 600 m, v najhujši vročini začne v kleti kondenzirati vlaga po keramičnih ploščicah in udari plesen.

»Tega se ne da rešiti. To je kondenzna vlaga. Težavo bi omilili, če bi tla skopali in v tla položili toplotno izolacijo. Problem je, da so hladni prostori v kleteh poleti tako hladni, da se na njih kondenzira vlaga iz poletnega zraka, ki ima visoko temperaturo. Višja, ko je temperatura zraka, več vlage lahko nosi v sebi. Ko pride zunanji topli zrak do hladne površine, zakondenzira. Pri nas v Cerknici rečemo, da kamen zasolzi. Kaj narediti? Zračenje je dobra rešitev, nikakor pa ne odpirajte oken čez dan. Če morate poleti prezračevati iz kakršnihkoli razlogov, odprite okna za prezračevanje zvečer (od 22. do 5. ure). V tem času, ko je zunaj hladen zrak, se vam bo hkrati sušilo, noter pa ne bo prihajala vlaga iz vročega poletnega zraka. Čez dan naj bo vse popolnoma zaprto.«