Ugodna stanovanjska posojila le navidezna?

| 21.02.2011, 08:29

Pri več slovenskih bankah je možno za stanovanjska posojila spet dobiti obrestne pribitke krepko pod dvema odstotnima točkama oziroma občutno manjše kot pred letom dni. Ugodnost posojil je vprašljiva, še posebej če upoštevamo pričakovano rast EURIBOR. Vprašanje je tudi, ali bodo manjši pribitki spodbudili prodajo stanovanj, čeprav cene stanovanj ne upadajo.

Banke se tako kot vsa podjetja obnašajo izrazito podjetniško, torej je konkurenčnost nekakšno merilo uspešnosti tudi pri njih. Zato si na različne načine prizadevajo za čim večje kreditiranje prebivalcev. Po zadnjih podatkih Banke Slovenije za december lani se je obseg posojil gospodinjstvom povečal neto za 88 milijonov evrov, na 8,6 milijarde evrov, kar je nad lanskim mesečnim povprečjem. Kar 85 odstotkov tega prirasta so uresničile banke s tujimi maticami, navaja Banka Slovenije, kar kaže, da velike domače banke na tem segmentu izgubljajo tržne deleže. Dve tretjini prirasta pa so pomenila dolgoročna, torej praviloma stanovanjska posojila, zavarovana s hipotekami.

In kaj pravijo banke? Ali res zmanjšujejo obrestne pribitke nad referenčno obrestno mero EURIBOR za hipotekarna posojila in ali se povpraševanje po posojilih veča? Ali drži teza, da bodo prek ugodnejših hipotekarnih posojil oziroma manjšanja pribitkov poskušale zmanjšati zalogo neprodanih dragih stanovanj in s tem posredno pomagati gradbincem? Odgovori so različni. Pri nekaterih bankah so prepričani, da so banke pravzaprav s hipotekarnimi ter drugimi stanovanjskimi posojili omogočale, da so se stanovanja lažje prodala, ter s tem pomagale gradbenim podjetjem, da s plačilom kupnin odplačujejo svoje dolgove. Na drugi strani pa so banke, ki se s tezo o pomoči gradbincem prek ugodnejših posojil ne strinjajo. Menijo, da je stanovanje, ki se financira s posojilom fizični osebi, lahko novogradnja ali starejše, prav tako pa menda tudi ni razlik pri kreditiranju glede na gradbeno podjetje, ki je na primer novo stanovanje zgradilo. Potrjujejo pa, da pri hipotekarnih posojilih ponujajo manjše pribitke nad trimesečnim EURIBOR kot v istem času lani. Pribitki so namreč letos od 2,55 do 2,70 odsotne točke, v ist em času lani pa od 2,70 do 3,20 odstotne točke.

Rahel trend manjšanja pribitkov gre menda pripisati dvigu EURIBOR in konkurenčnemu okolju. A je treba opozoriti, da ob rahlo manjših pribitkih raste referenčna obrestna mera EURIBOR in da je njena rast še pričakovana. In prav na EURIBOR morajo biti posojilojemalci najbolj pozorni. Ker bodo stanovanjska posojila praviloma odplačevali deset let in več, bodo v tem času doživeli tudi precejšnje spremembe obrestne mere in s tem tudi zneska mesečnih obrokov odplačila posojila, EURIBOR se v tako dolgem obdobju lahko znova približa svojim najvišjim vrednostnim. Pred finančno krizo je na primer vrednost šestmesečnega EURIBOR presegala pet odstotkov. Vrnitev v čas gospodarskega razcveta pa bi na primer obrok 20-letnega posojila podražila za več kot tretjino, obrok desetletnega posojila pa za petino.

Trenutno je torej ugoden vsak pribitek, manjši od dveh odstotkov. Pri tem je treba na zadevo gledati celostno. Danes je vrednost referenčne obrestne mere EURIBOR zelo nizka, saj znaša le dober odstotek. Če torej banka za dolgoročno posojilo odobri dveodstotni pribitek, to za potrošnika pravzaprav pomeni triodstotno obrestno mero. Ob tem je priporočljivo upoštevati gibanje EURIBOR v minulih letih, ko se je v povprečju gibal med dvema in tremi odstotki. Če bo torej v prihodnje zrasel za dva odstotka, bo potrošnik s triodstotne obrestne mere prešel na petodstotno. Zato je nujno, da vsak potrošnik, ki najema dolgoročno posojilo, od banke zahteva izračun, koliko bo znašal njegov obrok, če bo EURIBOR zrase za dva ali tri odstotke.

Seveda so stroški posojila za banko odvisni od številnih dejavnikov, zato pri ugodnih posojilih skoraj nikoli ne gre za izgubo banke. V nasprotnem primeru pa banka to izgubo lahko uravnava tudi tako, da tistim z manjšo pogajalsko močjo, torej s slabšo boniteto, ponudi posojila pod manj ugodnimi pogoji kot tistim z večjo pogajalsko močjo. To pomeni, da tisti, ki imajo slabši pogajalski položaj, pravzaprav subvencionirajo posojila onim, od katerih si banka v prihodnje obeta več. In tukaj prihaja tudi do posojil tako imenovanim VIP-strankam in prijateljskim podjetjem. Potrošniki pa lahko prav tako nosijo breme lahkomiselnega posojanja bank. Tako recimo posojila za menedžerske odkupe podjetij in druge tvegane posle bank iz preteklih let danes plačujemo navadni potrošniki z dražjimi posojili. Načeloma je namreč vsaka ponudba komercialna. In v tej smeri poslujejo tudi banke, ob čemer pa je seveda za njih kot institucijo veliko bolj pomembno - kdo pije, in ne – kdo plača.