Upravnik večstanovanjskih stavb je pogosto »deklica za vse«

Svetovalnica | 18.09.2020, 11:19 Mirjam Judež

Pogovor je namenjen predvsem tistim, ki živite v večstanovanjskih stavbah. Za skupne prostore, dvigala, obnove … se je treba dogovarjati z drugimi lastniki in upravnikom. Lahko pride tudi do nestrinjanja in neprijetnih situacij. Kakšne so naloge upravnika, stanovalcev, kakšna je zakonodaja? Vse to bo pojasnil Boštjan Udovič iz Zbornice za poslovanje z nepremičninami na GZS, s katerim se je pogovarjala Tanja Dominko.

Kdo je upravnik, kakšne so njegove naloge?

 »Upravnik je zakonito določen pooblaščenec etažnih lastnikov. V vseh situacijah, ko imamo neko kolektivno odločanje, potrebujemo nekoga, ki lahko njihova stališča izraža navzven in izvršuje njihove sklepe. Lahko je ta upravnik nekdo etažnih lastnikov, stanovanjski zakon dopušča tudi to, je pa najbolje, da je to profesionalec, kar je tudi v tujini najbolj pogosto, ker so naloge skozi leta postale že tako zahtevne, zahtevne so postale tudi stavbe same, da zahteva to ponavadi obsežna strokovna znanja z različnih področij. Tisti, ki nimajo upravnika v stavbah, kjer to ni obvezno (nekje ga nimajo celo, kjer je obvezno), etažni lastniki kar »pojamrajo«, da se ne morejo nič dogovoriti, da imajo težave z izvajanjem nujnih del, ker ni nekoga, ki bi spodbujal te zadeve. Funkcija upravnika tudi zaradi specifike družbene lastnine in prehoda v zasebno lastnino je precej širša kot ta, ki jo določa stanovanjski zakon. Včasih je upravnik »deklica za vse«, rešuje medsosedske spore, psihične težave nekaterih, včasih je tudi malo »higienika«. Pogosto se etažni lastniki niti ne zavedajo, kakšna je vloga upravnika, dokler ne vidijo, kaj se dogaja, ko ga ni.«

Upravnik je obvezen v stavbah z več kot osmimi stanovanji

»Upravnik je obvezen v vseh večstanovanjskih stavbah, kjer je več kot osem posameznih delov in več kot dva etažna lastnika. Ni nujno, da je to podjetje, lahko je upravnik eden od etažnih lastnikov, kar se v praksi ponavadi ne obnese. Ogromno težav je ravno v stavbah, če je manj kot osem lastnikov in ni upravnika, se morajo dogovarjati sami. Kaj se zgodi v teh stanovanjskih stavbah? Nihče ne skrbi za vzdrževanje, nujna vzdrževalna dela in sčasoma stavba začne propadati. Dokler je nekdo, ki je to pripravljen početi zastonj, še gre, potem pa ljudje ugotovijo, da vzame preveč časa, tudi odgovornosti, da bi to delali zastonj. Mi smo predlagali, da bi se znižalo število posameznih delov, kjer je upravnik že obvezen. Za te stavbe velja, da mora biti odločitev za to, da bo stavba imela upravnika, 100 % sprejeta, takih odločitev pa v našem sistemu ni, saj se vedno pojavi vsaj eden, ki temu nasprotuje.«

Upravnika se izbere in razreši z navadno večino, obdobje upravljanja je določeno v pogodbi

»Kjer je upravnik obvezen, se ga izbere z navadno večino, z njim se mora strinjati več kot 50 % etažnih lastnikov po solastniških deležih. Kako je z mandatom? Že samo dejstvo, da se govori o mandatu, mi da vedeti, da se ne zavedamo povsem funkcije upravnika. Upravljanje nepremičnine je čisto navadna gospodarska dejavnost in v zasebnem sektorju ponavadi ne govorimo o mandatih, razen ko gre za mandat direktorja. Pogosto jemljemo upravnika kot del javnega sektorja in tudi ljudje ga dojemajo kot podaljšano roko države, čeprav gre za čisto običajno gospodarsko dejavnost. Bolje kot o mandatu je govoriti o pogodbi o opravljanju upravniških storitev, ki je lahko sklenjena za določen ali nedoločen čas. Če je sklenjena za določen čas, je to podobno kot mandat. Etažni lastniki lahko sklenejo pogodbo za kakršnokoli obdobje, za eno leto, pet let, za nedoločen čas. Ideje o tem, da bi obvezno omejili mandat upravnika, v tem primeru se pozablja, da se jemlje pravico etažnim lastnikom, da bi izbrali upravnika za nedoločen čas. Ne moremo na nekaj problematičnih primerih, kjer se v velikih stavbah ljudje ne morejo dogovoriti, da bi zamenjali upravnika, delati obveznih pravil za vse. Ogromno manjših stavb je, kjer so etažni lastniki čisto dobro dogovorjeni, soglasni, upravnik dobro funkcionira. Zakaj bi jih zakonodajalec prisilil, da bi se morali enkrat ali dvakrat letno sestajati in odločati o podaljševanju pogodbe z istim upravnikom? Naj bo to prepuščeno etažnim lastnikom, ki se vedno lahko samo odločijo, za kakšno obdobje bodo sklenili pogodbo - za določen ali za nedoločen čas.«

Upravnik je lahko čisto vsak, v Sloveniji jih je približno 500

»Eden največjih problemov sistema upravljanja je to, da ni čisto nobenih omejitev. Samo registriran mora biti za upravljanje te dejavnosti, to pa je lahko praktično vsak. Zakon ne govori o strokovnih kvalifikacijah, izobrazbi, zavarovanju odgovornosti, tudi to ni obvezno, kar v številnih drugih državah je. Tudi nekateri samooklicani predstavniki etažnih lastnikov nasprotujejo, da bi bile stvari na tak način urejene. Ocenjujem, da je poslovnih subjektov, ki to dejavnost opravljajo, okrog 500, resnih podjetij, ki se s tem ukvarjajo kot z izključno ali pretežno dejavnostjo, pa je verjetno do 150. Ta segment upravljanja je treba spodbujati, razvijati. Problem pa je, ko so upravniki ljudje, ki to delajo »malo za zraven«, kot popoldansko dejavnost. S tem se ne da ukvarjati »malo za zraven«. Gre za dejavnost, ki jo je treba profesionalno opravljati, ji nameniti čas in tudi denar za izobraževanje ipd..«

Zaradi koronavirusa letos marsikje ni bilo zborov lastnikov

»Veljajo splošna priporočila in prepovedi glede zbiranja oseb. Za izvedbo zborov lastnikov mi članom predlagamo, da tam, kjer je možno izvesti zbor lastnikov ob upoštevanju vseh ukrepov, je to priporočljivo, številni so jih izvedli poleti kar zunaj, pred stavbo, kar je še najbolje, sicer pa je zelo redko v stavbi kak primeren prostor, kjer lahko držimo razdaljo vsaj meter in pol. Če tega ni in je nujno, je treba upoštevati maske, razkuževanje, če pa se le da, naj se nujne odločitve sprejme s podpisovanjem listine, morda elektronskim glasovanjem. Soočamo se s primeri, ko lahko etažni lastnik od upravnika zahteva, da je treba izvesti zbor etažnih lastnikov, potem ga pa ta isti lastnik prijavi zdravstvenemu inšpektorju, ker niso bili spoštovani ukrepi. Mi smo svojim članom predlagali, da če se ne da teh ukrepov izvajati, kot so predlagani, da je bolje, da se zbor lastnikov ne izvede v letošnjem letu.«

Za razrešitev upravnika je potrebna navadna večina; stanovalci naj prej izberejo novega upravnika, ki bo izpeljal celoten postopek

»Za razrešitev starega ali zamenjavo, imenovanje novega upravnika večstanovanjske stavbe je potrebna navadna večina. Kako se to izvede? Tukaj je en del težave, ki jo zaznavamo na trgu, da bi morali biti ti postopki, protokoli bolj podrobno določeni. Ponavadi se zamenjave upravnikov izvajajo s podpisovanjem listine, da se vnaprej pripravi sklep, koga se izbere, oz. da se upravnika razreši in odpove pogodbo. Če ni kaj posebnega določenega v pogodbi, velja trimesečni odpovedni rok, v tem času se vse dogovori, stari upravnik mora novemu predati posle, izročiti sredstva rezervnega sklada ipd.. Priporočamo, da če etažni lastniki niso zadovoljni s svojim upravnikom, da že prej izberejo novega, ki bo izpeljal to administrativno zamenjavo oz. celoten postopek.«

Ko so upravniki in izvajalci del »povezani« …

»Obstaja ne samo povezanost kakšnega upravnika z izvajalci, ampak tudi povezanost izvajalcev z etažnimi lastniki. Potem pridejo etažni lastniki v nadzorni odbor in oni določajo, koga naj se izbere. Vedno, ko je človeški faktor, so možnosti za zlorabe. Treba jih je prepoznavati z nadzorno funkcijo, ki jo etažni lastniki imajo. Etažni lastniki imajo pri večjih investicijah vedno možnost, da ko imajo izbirni postopek (tam je upravnik zavezan, da zbere najmanj dve ponudbi), da tudi oni pridobijo drugo ali tretjo ponudbo koga, ki ga poznajo. To se pa spet lahko sprevrže, ko oz. če izberejo izvajalca, kjer je pomembna cena, ne pa kakovost in upravnik za takega izvajalca težko jamči.«

Zavedati se moramo odgovornosti, ki jo zasebna lastnina prinaša.

Kako je s sprejemanjem odločitev v zvezi z objektom in deli?

»Pri nas imamo rigorozno ureditev glede tega. Za številna dela se zahteva včasih celo 100 % soglasje, za energetske sanacije in vgradnjo dvigal tričetrtinsko soglasje. Kar se strokovnega stališča in večine stroke tiče, smatramo, da bi v večstanovanjskih stavbah bilo najbolj primerno, da se vse odločitve sprejemajo z navadno večino, razen ko gre za prodajo kakšnega dela nepremičnine ali za spremembo razmerij v solastniških deležih. Vse ostalo bi bilo treba določiti, da se sprejema z navadno večino, da pa ima tisti, ki je preglasovan, da zaščito lastnih interesov preko sodišča ali kako drugače. Trenutno je situacija taka, da če imamo predvideno 100 % ali tričetrtinsko soglasje, to pomeni, da manjšina odloča o tem, da se neka investicija ne izvede. Potem je kršena pravica večine, ki ne more izvesti npr. vgradnje dvigala, ker ena četrtina temu nasprotuje. Pridemo v čudno situacijo, ko demokracija na mikro ravni ne deluje.«