Cene nepremičnin letijo v nebo

Svetovalnica | 15.12.2021, 11:20 Mirjam Judež

V Svetovalnici smo pogledali na nepremičninski trg. Cene, ki so šle v nebo, kljub temu, da so mnogi pričakovali, da jih bo epidemija oklestila, vztrajajo. Se sploh kaj proda po teh vrtoglavih cenah? Z nami je bila Stanka Solar iz nepremičninske agencije Stan nepremičnine. Pogovor je vodil Blaž Lesnik.

Zakaj so cene nepremičnin tako zrasle?

»Na nepremičninskem trgu cene rastejo. Vzrok temu je izjemno veliko povpraševanje, ni ponudbe, ljudje za svoje investicije predvsem vlagajo v nepremičnine. Pri nas je še vedno nepremičnina najbolj zaželena za vlaganje in velja kot varna naložba. V nekem obdobju se je res dogajalo to, da je velika večina ljudi vlagala izključno iz tega razloga, ker je želela svoja sredstva na banki pretvoriti v nepremičnino kot varno naložbo. Zaradi epidemije ima marsikdo prostorsko stisko, želijo manjšo enoto zamenjati za večjo, ker se je kar precej prijelo delo, šola od doma in veliko ljudi je moralo poiskati neko rešitev v tem delu. Drug problem je, ker so starejše populacije ljudi ugotovile, da imajo prevelike hiše ali stanovanja v starejših stavbah brez dvigala. Ko izračunajo, da je njihovo nepremičnino nemogoče vzdrževati, želijo zamenjati hiše, stanovanja za nekaj manjšega in narediti razliko v tej zamenjavi, da lahko z njo pomagajo otrokom. To pa je glede na višino cen nepremičnin na trgu problem, ker so se cene resnično dvignile. Marsikdo si v Ljubljani in okolici ne more privoščiti večje nepremičnine brez pomoči staršev, babic, kreditov. Razlog za tako veliko povpraševanje po nepremičninah je tudi ta, da banke nakupe financirajo izredno ugodno. Mogoče imamo prvič v zgodovini tako ugodno obrestno mero na bankah, zato se velika večina odloča za zelo visoke kredite, kar ni najbolj pametno. Naj dobro razmislijo, preden podpisujejo pogodbe s fiksno obrestno mero, verjetno bo prišlo do sprememb. Težko verjamem, da banka pogojev ne bo spreminjala. Zakon o bančništvu tega ne predvideva, a če pogledamo, kaj se je dogajalo s švicarskim frankom, bi svetovala precejšnjo previdnost.«

Cene se še ne bodo umirile

»Zelo težko je napovedovati, kaj se bo zgodilo. Dokler je tako povpraševanje in pomanjkanje ponudbe ne pričakujemo, da bo prišlo do bistvenih sprememb znižanja cen. Glede na povpraševanje je pričakovati še rahlo povišanje cen za tista mesta in manjše enote, po katerih je največ povpraševanja (eno-, dvo- in trisobna stanovanja ter manjše hiše na primernih lokacijah). Teh enot na trgu praktično ni. Ne samo v Ljubljani, tudi v okolici (Domžale, Kamnik, Mengeš, Postojna, Maribor, Celje). Praktično po vsej Sloveniji je izredno veliko pomanjkanje primernih nepremičnin za nakup.«

Prodajajo se nepremičnine na dobrih lokacijah

»Cene zanimivih nepremičnin na dobrih lokacijah se praktično na samem ogledu, ko pridejo dva, trije kupci hkrati, zvišujejo, ne glede na visoko izhodiščno ceno. Največja težava je postaviti pravo ceno. Gre za neko tržno ceno, o kateri se kupec odloči, da je najvišja, ki jo zmore. Prodajalci, ko vidijo, da resnično ni ponudbe, postavljajo ekstremno visoke cene in čakajo kupca, ki bo prisiljen kupit na tej lokaciji npr. zaradi šole otrok. Če imamo dvosobno stanovanje v vrednosti 190.000, to ne pomeni, da v naslednjem trenutku ne bo nekdo ponudil 200.000 €, ker išče nekaj primernega že pol leta.«

Prodajalci so v boljšem položaju, ker lahko postavljajo visoke cene in izkoriščajo tisti trenutek trga pomanjkanja.

Tudi kripto valute so pripomogle k tako visokim cenam nepremičnin

»Banke nudijo ugodne pogoje financiranja, nekaj sredstev imajo posamezniki prihranjeni in tudi ta kripto svet je na neki točki pri mlajših spremenil način življenja in nakupa nepremičnin. Kripto valute pretvorijo v denar in kupujejo iz tega naslova. Tudi ta način, kako prideš do denarja, je pripomogel k temu, da so cene nepremičnin tako močno zrasle, kot so. Problem je, da si družine ne morejo privoščiti večjih nepremičnin, niso kreditno sposobne, da bi dobile kredit za toliko denarja.«

Vse več se gradi, vse več je priseljencev

»Tako veliko povpraševanje po nepremičninah je tudi zaradi priseljencev, zato se tudi toliko gradi. To so trendi, pa ne samo pri nas, tudi drugje po svetu. Ne smemo pozabit, da imamo stavbe, potrebne sanacije, protipotresne sanacije. To je ena od tem, o kateri se zelo malo govori. Sanacija teh stavb pa je zelo draga. Marsikdo s staro hišo se raje odloči za prodajo le te in potem si poišči nekaj manjšega, pusti možnost investitorju, da zgradi večstanovanjski objekt. Zaenkrat imamo tako prostorsko ureditev, v kateri se to da. Nepremičnine niso prodane samo ljudem v Ljubljani, marsikdo živi v tujini, a si želi nekoč vrniti v Ljubljano in imeti nepremičnino tukaj zaradi varnosti. Preden pa se vrnejo, kupijo nepremičnino kot naložbo, jo dajo v najem, najemnine so visoke.«

Mladi težko zapustijo dom zaradi visokih najemnin

»Mladi ker ne morejo do lastne nepremičnine, če jim starši ne pomagajo, zato so prisiljeni iti v najem in brez najema enostavno ne morejo od doma. Zato se velika večina mladih ne odloči iti od doma, ker so zelo visoke najemnine, ostajajo doma, dokler ne pride priložnost za to, da si lahko kupijo lastno stanovanje. Vlada veliko pomanjkanje najemniških stanovanj po primernih cenah. To je največji problem mladih. Če se eno povprečno 2-sobno stanovanje v Ljubljani odda med 600 in 800 € brez stroškov, plača mlad par celo 850 ali tisoč evrov mesečno, kar je zelo veliko za nekoga, ki si ustvarja življenje.«

Starejši ugotavljajo, da so hiše zanje prevelike in predrage za vzdrževanje

»Starejši si želijo vedeti, kam se bodo preselili. Zato se prodaje nepremičnin starejših lotevamo tako, da če ima nekdo svojo starejšo hišo za prodajo, istočasno iščemo zanj ustrezno nepremičnino. Prodaja in nakup se izvajata sočasno. Pri starejših je močan čustveni del, težko je zapustiti svoj dom, hišo, za katerega so delali 40, 50 let, to so pogosto nepremičnine, v katerih so živeli že stari starši … Ko imamo enkrat kupca za nepremičnino, moramo vedeti, kam se bodo starejši preselili, če pa nove lokacije še ni, postavimo visoke roke za izselitev: pol leta ali celo več, v nekaterih primerih eno leto, da lahko poiščemo ustrezno nepremičnino in da je to čimmanj stresno za starejšega, ki prodaja. Že sama misel, da proda svojo lastno nepremičnino, je težka, zato so ti postopki tako dolgotrajni, vendar se realizirajo in tega je na trgu res zelo, zelo veliko.«

Zdaj je vsekakor čas za prodajo nepremičnine

»Če ima nekdo namen zamenjati, prodati nepremičnino, je zdaj pravi trenutek, se je pa potrebno pozanimati, kakšna je prava cena, davčne obveznosti, kaj lahko kupim za to, kar bom zdaj prodal na taki ali podobni lokaciji, pridobiti moram vse ustrezne informacije in se potem lotiti prodaje. Še vedno se dogaja, da kupci pregledajo ponudbo na portalu nepremicnine.net, primerjajo cene v ponudbi in na podlagi tega postavijo ceno. Žal tako več ne gre, ker ni primerljive ponudbe, da bi postavili ustrezno ceno. Res se je treba pozanimati pri tistih, ki se dnevno srečujejo s trgom, imajo dnevno povpraševanja po nepremičninah na določenih lokacijah.«

Marsikdo reče, saj smo dali oglas, prodali stanovanje v treh dneh. Nihče se ne vpraša, smo res postavili pravo ceno, če smo nepremičnino prodali v treh dneh?

Se nepremičnine res prodajo po oglaševanih cenah?

»Zelo različno. Če je dobra lokacija in je res tako povpraševanje, se te cene ne znižajo, če pa gre res za pretirano ceno, se zniža. Nepremičnine s pretiranimi cenami ostajajo v ponudbi in na podlagi teh cen marsikdo oblikuje ceno za svojo nepremičnino, ampak je ne proda. Druga plat tega je, da ti ljudje na neki točki obupajo in rečejo, da ni res, da se vse proda in potem v tistem obupu pride nekdo, ponudi zelo nizko ceno, prodajalec pristane, proda. Biti moramo res previdni, se pozanimati, kakšna je prava cena, ki jo trg v tem trenutku ponuja in se potem odločati za prodajo ali nakup.«

Vabljeni k poslušanju Svetovalnice o cenah nepremičnin, ki (sploh na dobrih lokacijah) resnično letijo v nebo.